אסתי שחל מפקחת על רישום מקרקעין נתניה פעלה בצוותא חדא עם נציגות ועד בניין לפגיעה בדיירים בניגוד לחוק תיק 49/12
מעשה בתביעה שהגישה נציגות הבית המשותף מרח' איתמר בן אבי 35 בנתניה, כנגד 2 בעלי דירות מתוך 32 בעלי דירות, בבניין הקיים 35 שנים. בבניין התבצעו שיפוצים כושלים לפני ארבע שנים, וכעבור שנתיים בוצעו שיפוצים חוזרים – נשוא התביעה, שאילצו את הדיירים לשלם בכפל על אותם שיפוצים.
המפקחת מציינת כי הנתבעים 1 ו- 2 הם בעלי דירה אחת והנתבע 3, הוא בעל דירה נוספת בבניין. דיירים אלו סירבו לשלם את עלות השיפוצים, שכן לטענתם, מדובר בשיפוצים "קוסמטיים" לא חיוניים ולא בבחינת תיקונים לצורך החזקה שוטפת של הבניין, כמו למשל החלפת צנרת ישנה, עבודה שלא בוצעה.
כבר בתחילת פסק הדין המפקחת פועלת ברמיה לצורך פגיעה בזכויות הקנייניות של הנתבעים ומציגה אותם כ"סרבני תשלום" טרדניים.
המפקחת כותבת בסעיף 3 לפסק הדין "הרכוש המשותף של הבית לא שופץ שנים רבות, ומצבו הצריך ביצוע עבודות לצורך שמירה על החזקתו התקינה". המפקחת כתבה נתונים שקריים ביודעין. מדובר בשיפוץ חוזר, לאחר שהשיפוץ הקודם נכשל בשל רשלנות של נציגות הבית, שלא טרחו לתבוע את השיפוצניקים על עבודתם לפני 4 שנים, עובדה שחייבה והצריכה ביצוע עבודות חוזרות כעבור שנתיים בלבד והשתת סכומים עצומים על הדיירים.
המפקחת כותבת עמ' 3 לפסק הדין "הלכה פסוקה היא, שאין בעל דירה רשאי להימנע מקיום חובותיו, ואין הוא זכאי להתנות את השתתפותו בהוצאות, כמובנן בסעיף 58 לחוק המקרקעין, בקיום חבות אחרת כלפיו". מדובר בחרטוט. משנדרש בעל דירה לשלם סכום אסטרונומי שאין ידו משגת, לא מדובר ב"קיום חובותיו". קיום חובות מתייחסים לתשלומים חודשיים שוטפים של ועד הבית (ארנונה, חשמל, החזקת מעלית, ניקיון המדרגות, החזקת החניה, גינון וכו'), אותם שילמו הנתבעים כנדרש ובקביעות. כאן מדובר בחיובים מופרכים על שיפוץ חוזר של בניין, לאחר ששיפוץ קודם כשל.
המפקחת ממחזרת את דבריה שוב בעמ' 4 סעיף 20: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים…", דברים אלו מתייחסים לחוק העזר (מבנים מסוכנים), אולם בבניין הנוכחי, לא נדרש כל שיפוץ והבניין לא הוכרז על ידי עיריית נתניה כמבנה מסוכן לציבור. תשתיות הבניין תקינות והבלאי של הבניין לא חייב שיפוץ רב היקף כמו שבוצע, לכן הציטוט של המפקחת לא מתאים לתביעה זו.
בענייננו, וכפי שטען נתבע 3 מדובר בשיפוץ קוסמטי בלבד וזכותו כקניין על רכושו לא לשלם על שיגיונות ושגיאות הנציגות שעושה ועשתה בקופה המשותפת של הדיירים כבשלה. דיירי הבניין שבורכו בכיסים עמוקים, אין להם שום בעיה לשלם את שאינם חייבים ואת שהושת עליהם, אולם הנתבעים 1-3, מחושבים בכספם ולא ראו כל צורך או תכיפות לביצוע שיפוצים חוזרים על אלו שבוצעו לפני שנתיים.
על מנת להצדיק את פסק הדין המביש של המפקחת, היא מקשקשת בלי סוף ומורחת אותנו במריחות שונות: "הגישה הנוהגת היום בפסיקה מרחיבה את פרשנות המונח החזקה תקינה", "הפסיקה מכירה כיום גם באפשרות להוסיף ולכלול במסגרת שיפוצים…", דברי הבל אלו נועדו לזרות חול בעיני הקורא ולהקשות בפני הנתבעים את הדרך לערכאת הערעור, שכן "הגישה הנוהגת", "הפסיקות הנוהגות", מדברים על בניינים שמחייבים שיפוץ על פי הוראות הרשות המקומית, אולם אין חולק על כך, כפי שציינה המפקחת בעמ' 5: "העבודות שבוצעו", כי הנציגות כשלה בעבודתה כשלון חרוץ, כשלא פיקחה על השיפוצים שבוצעו לפני 4 שנים.
להלן חלק מעדותה של סופי גנון חברת הנציגות:
"השיפוץ שנעשה בבניין לפני 4 שנים בערך עמודים וחזית, עמודים אחוריים בשפיץ והרחבה…
הבניין היה זקוק לשיפוץ נפל טיח, למרות שהשיפוץ שנעשה לפני 4 שנים שוב נפלו אריחים והיה צריך לתקן וכאשר עושים את כל השיפוץ ביקשו לחדש את הכל מחדש.
חלק מהקרמיקה נשברה במהלך 4 שנים הללו, הגדר נשארה ורק נצבעה מחדש הצבע ירד, גם הגדר הצדדית נצבעה וחדר מדרגות צובעים פעם בשנתיים, את דלתות המעלית לא צבענו הפעם בשיפוץ הנוכחי.
לא מדובר באריחים אחדים שנפלו והמצב לא היה כל כך טוב, עשינו את מה שחשבנו יחד עם הדיירים האחרים ולתקן את מה שצריך לתקן. זה היה כי היה שובר ותוך כדי השיפוץ גם דברים נשברים כי עושים שיפוצים בקירות ושמים פיגומים גם הגינה התקלקלה תוך כדי השיפוץ".
מדבריה של גנון עולה, כי מדובר בשיפוצים קוסמטיים חוזרים. מדוע לא טרחה הנציגות לקבל תעודת אחריות או תעודת ביטוח נקובה בזמן על עבודות השיפוץ שבוצעו בהרחבה לפני שנתיים טרם ביצוע שיפוץ מקיף חדש אחרי? ומדוע לא חייבה את המשפצים בשיקום הגינה שנהרסה בגינם?
מדברי גנון עולה שהנציגות לא נקפה אצבע על מנת לדאוג לאינטרסים של כלל הדיירים בבניין. היא לא קיבלה תעודת ביטוח או התחייבות לשיפוי הדיירים על עבודות השיפוץ שנעשו, כשחובתה של הנציגות לדאוג לאינטרסים של הדיירים ולחסוך להם כספים, לא לגרום להוצאת כספים מיותרת. כלל ידוע הוא כי על עבודות טיח והדבקת אריחים מקבלים אחריות של 3 שנים לפחות, על מנת למנוע סיכון חיי אדם בנפילת אריח על ראשו. במקום שהנציגות תתבע בבית המשפט את המשפצים הקודמים על עבודתם הרשלנית ותדרוש מהם לתקן על חשבונם את הדרוש תיקון ותחייב אותם על עוגמת נפש, היא פועלת במהופך ובניגוד לחובתה וחבותה כלפי הדיירים בניגוד לאינטרסים של הדיירים בבניין, ודורשת מהדיירים לשלם מכיסם שלהם את כשלונותיה הקולוסיאליים בבחירת שיפוצניקים גרועים, וחמור מכל: היא מעזה ותובעת את הדיירים "סרבני התשלום" לשלם על הפשלות שלה היא.
המפקחת משתפת פעולה עם הונאת נציגות ועד הבית ומנצלת את שתיקת הכבשים של שאר הדיירים, ופוסקת: "עדותה של גב' גנון הייתה אמינה עלי. התרשמתי כי על אף שבוצעו עבודות קודמות בבית היו אלה עבודות נקודתיות וחלקן הצריכו תיקון נוסף, ומאחר והתיקונים הנקודתיים שבוצעו שנתיים קודם לכן הוכיחו כי אין די בתיקונים נקודתיים והללו אינם מחזיקים מעמד, הוחלט על שיפוץ רחב היקף לצורך שמירה על החזקתו התקינה של הבית".
עד כמה המפקחת חושבת שהציבור מטומטם ואוכל את הלוקשים המטופשים שלה? במקום שהמפקחת תבדוק כמה כסף נכנס לכיסם של בעלי אינטרסים זרים בנציגות, היא מנפנפת אצבע מאשימה כלפי הנתבעים וטוענת שעליהם לשלם סכום אסטרונומי, ועוד מענישה את הנתבע 3 שבביתו לא בוצעו שיפוצים, וקובעת כי עליו לשלם את מה שלא בוצע למענו: "עוד עלה מעדותה כי במסגרת השיפוץ הוחלפו מעקות האלומיניום של דירות הבית פרט למעקה שבדירתו של הנתבע 3 שסירב להחליפו". למה להחליף מעקה תקין, שאיננו שבור? המפקחת מצטטת מפיה של התובעת, כאילו מדובר בדברי 'ייהרג בל יעבור' ומתעלמת מדבריו של הנתבע.
בל נשכח, לא מדובר בבניין מוזנח ומסוכן, פרוץ לכל. מדובר בבניין מטופח המתנהל עם נציגות ועד בית המקבלת כל חודש משכורת שוטפת. הנתבעים כמו שאר הדיירים, משלמים מידי חודש בחודשו סכומים ניכרים לתחזוקתו השוטפת של הבניין. נציגות הועד הייתה אדישה לחלוטין לעובדה, כי הטיח התפורר ואריחים נפלו לאחר שיפוץ כושל שבוצע למרות התרעות חוזרות ונשנות של הדיירים היא ישבה בחיבוק ידיים ולא עשתה כל מעשה למניעת המשך התפוררות הטיח ונפילת האריחים. במתן ההכשר לשרץ כפי שביצעה המפקחת, מי ערב לכך שבעוד שנתיים לא ידרשו שוב פעם שיפוצים בהיקף העובר את המיליון ש"ח בבחינת "פרצה הקוראת לגנב".
המפקחת ממשיכה ומלהגת בעמ' 6 לפסק הדין המביש, סעיף 33 המוכיח את טענות הנתבע 3: "כך גם לא מצאתי בתמונה אשר הוגשה על ידי הנתבע 3 וסומנה נ'7, כדי לסתור עדותה זו של הגב' גנון. בתמונה ניתן לראות צנרת פגומה ואולם לא הוכח באיזו צנרת מדוברת, ומהו המועד בו צולמה התמונה (לפני או אחרי המועד בו בוצעו העבודות), ומשכך לא מצאתי ליתן לתמונה זו כל משקל ראייתי". מדוע המפקחת לא ביקשה מהנתבע 3 הבהרה לדברים אלו, שהם לב לבו של העניין וזה תפקידה של המפקחת, להגיע אל האמת טרם מתן פסק דין. למרבה הצער, נראה שהמפקחת משתפת פעולה עם נציגות הועד, כדי לפגוע בנתבעים ולא משנה מה הם יציגו בפניה.
המפקחת לא פעלה מתוך רצון אמיתי לנסות ולבדוק מדוע הנתבעים מסרבים לשלם לתקן עבור השיפוצים, אלא פעלה מתוך רצון לאיים על הנתבעים כדי לגרום להם לשלם, על מנת שלא יפריעו לתובעים ליהנות מהפירות הבאושים שהם קצרו בעודם פועלים בניגוד לאינטרסים של הדיירים בבניין.
המפקחת ממשיכה: "לטענת הנתבע 3 יש לראות בעבודות שבוצעו בחלקם הפנימי של המעקות הבנויים כעבודות שאינן נכללות ברכוש המשותף אלא בדירות עצמן, ומשכך הן עבודות פרטיות שאין להשית את התשלום בגינן על הנתבע 3. לא מצאתי לקבל טענה זו." גישת המפקחת שגויה ובטלה מעיקרה, מדובר ברכוש פרטי. אם יתקע לאחד השכנים התריס בביתו, האם גם אז תאמר המפקחת שמדובר ברכוש משותף ועל כל הדיירים להשתתף בעלות תיקון התריס של השכן? בוודאי שלא.
סוף דבר, המפקחת פסקה נגד הנתבעים וקבעה כי על נתבע 3 כי עליו לשלם 33,029 ש"ח וסך 826 ש"ח החזר אגרת תביעה בצירוף 3,000 ש"ח שכר טרחת עו"ד שישולם בתוך 30 יום. אותנו מעניין האם הדיירים לא מוטרדים מהתנהלות נציגות הוועד? אתם לא חוששים שבעוד שנתיים-שלוש, שוב פעם תיאלצו לשלם על התנהלות חזירית של הנציגות? אם אתם מקווים שנציגות הועד, תשרת את האינטרסים שלכם ולא תעביר אתכם מסע ייסורים כמו שעשו לנתבעים 1-3, טעות בידכם.
המפקחת ידעה היטב כי הצדק עם הנתבעים, אולם העדיפה מטעמים בלתי ענייניים לגבות את נציגות הועד מהטעם הפשוט: עדיף למפקחת לדפוק 2 משפחות, מאשר לקבל 30 תביעות של בעלי בתים אחרים שהנציגות הוציאה מהם כספים במרמה. זו השיטה הרווחת של המשפט בישראל. מרמה ותחבולות מכוערות.
נתבעים 1-3 יוצגו על ידי עו"ד עופר שחל, הידוע בנצחונותיו המרובים. קשה לנצח תיק שבו מפקחת משתפת פעולה עם הצד שכנגד ולמעשה שימשה סניגורית לצד שכנגד. התובעים יוצגו ע"י עו"ד גלעד ישעיהו.
אלו העובדות שנמצאות על שולחנו של המפקח הראשי על מקרקעין – עדויות רבות של דיירים וועדי בתים שמפקחי מקרקעין פעלו נגדם בניגוד לחוק ובעד החונטה בעירייה – משרד המשפטים מודה שלשכות המפקחים למקרקעין שהוקמו בכל עיר כדי למנוע סכסוכי שכנים כשלו בעבודתם, ואף גרמו להעמקת הסכסוכים. בשל העובדה שעשו יד אחת עם העיריות עת החלו בהתחדשות עירונית ושיפוצי חזיתות, ורמסו כל מתנגד לדרך העושקת של העירייה…