בפני
כב' השופט בנימין ארבל, סגן נשיא

מבקשת:  איריס בת אור

נגד

משיבה:  נוי צור

פסק דין

"בהיות המתנה חוזה חד צדדי, ובפרט כאשר המדובר במתנה במקרקעין, חייבת להיות הבדיקה לגבי גמירת דעתו של הנותן קפדנית במיוחד; כמו כן, דרישת חובת ההתנהלות בתום לב היא מוגברת יותר בחוזי מתנה…"

[מתוך כתב התשובה מטעם הנתבעת, סעיף 120]

מבוא:

עניינה של התובענה שלפניי בחוזה מתנה מיום 4.5.2015 להעברה ללא תמורה של נכס המצוי ברח' האגוז 1 בצפת והידוע כחלקה 50 בגוש 13977 (להלן – "הנכס" או "הבית"), מידי התובעת לנתבעת.
ביום 8.6.2015, לאחר שנודע לתובעת, לטענתה, כי נפלה קורבן ל"תרגיל" וללחצים שהופעלו עליה בידי בן זוגה של הנתבעת, היא פנתה אל עורך הדין שטיפל בעסקה עבור שני הצדדים, באמצעות עו"ס בבית האבות בו היא שוהה, והודיעה על רצונה לבטל את ההסכם. חרף הודעתה של התובעת פעל עורך הדין להשלמת העסקה. על כן, הגישה התובעת את התביעה שלפניי, במסגרתה היא מבקשת להורות על ביטול חוזה המתנה והשבת הנכס לבעלותה.

תמצית הרקע העובדתי:

התובעת, אישה ערירית ילידת שנת 1946, התגוררה החל משנת 1993 בביתה שברח' האגוז 1 בצפת, עד שאושפזה ביום 22.4.2015 במחלקה הסיעודית בבית אבות, לאחר שחלה התדרדרות קשה במצבה הבריאותי בעקבות הזנחה עצמית, צריכת אלכוהול מופרזת ועישון כבד (להלן – "התובעת").

לאורך השנים התגוררו בשכנות לתובעת בני משפחת צור, זוג הורים עם ילדים, עמם היו לתובעת יחסים טובים. אליעד צור, אחד הבנים למשפחת צור, נישא לנתבעת ועבר להתגורר עימה בבית הוריה, אולם התובעת המשיכה לפגוש בו בביתם של הוריו ושמרה על יחסים טובים איתו (להלן – "אליעד").

לטענת התובעת, לאחר אשפוזה במחלקה הסיעודית בבית האבות, ביקר אותה אליעד לעיתים תכופות והביא לה מצרכים שונים וסיגריות. לדבריה, במהלך אותם ביקורים סיפר לה אליעד כי אם הנכס יוותר בבעלותה, משרד הבריאות או בית האבות עשויים למכור אותו על מנת לממן את המשך הטיפול בה, ולכן המליץ לה להעביר את הבעלות בנכס למי מבני משפחת צור.
התובעת מספרת כי אליעד הפעיל עליה לחץ כבד וניצל את מצבה הקוגניטיבי והבריאותי הירודים עד שהיא העבירה את הנכס במתנה וללא כל תמורה לנתבעת, בת זוגו של אליעד. הדבר נעשה בהסכם מיום 4.5.2015 (להלן – "הסכם המתנה"), עליו חתמה התובעת בעת שכבר הייתה מאושפזת במחלקה הסיעודית. התובעת מוסיפה וטוענת, כי באותו יום הגיע אליעד אל בית האבות מלווה בעו"ד ממשרדו של עו"ד יאיר אוחנה, אשר החתים אותה על הסכם המתנה מבלי שהסביר לה עובר לחתימתה על ההסכם, כי בגדרו היא מעבירה הן את זכויותיה בבית והן בקרקע עליה הבית בנוי, בעוד היא סברה כי הקרקע נותרת בבעלותה וזה היה רצונה. בנוסף, הסתבר לתובעת, בדיעבד, כי היא חתמה גם על ייפוי כוח בלתי חוזר אשר מסמיך את עו"ד אוחנה, יחד עם עורכי דין נוספים ממשרדו, לחתום בשמה על כל מסמך אשר דרוש לצורך העברת הבעלות בנכס לידי הנתבעת, וכי לטענת הנתבעת מהווה ייפוי כוח זה ויתור מצידה של התובעת על זכותה לחזור בה מהענקת המתנה (להלן – "ייפוי הכוח").

בחלוף מספר ימים, לאחר שחלה הטבה במצבה של התובעת והיא הבינה כי החשש שאם הנכס יוותר בבעלותה הוא יימכר לטובת מימון שהייתה בבית האבות הינו חשש שווא, החליטה לבטל את העסקה. ביום 8.6.2015 היא פנתה, באמצעות העובדת הסוציאלית שליוותה אותה, אל עו"ד אוחנה, וביקשה לבטל את הסכם המתנה. במענה לפנייה השיב עו"ד אוחנה, ביום 9.6.2015, כי מאחר והוא ייצג את שני הצדדים בעסקה, הוא מנוע מלנקוט צעדים שאינם מוסכמים על שני הצדדים והודיע לתובעת כי ניתנת לה ארכה בת 10 ימים לפעול בטרם יועברו הזכויות בנכס. בפועל הוא העביר את הזכויות בנכס על שם הנתבעת כחלוף אותה ארכה.

במענה לפנייה נוספת של התובעת אל עו"ד אוחנה ביום 24.6.2015 בבקשה לבטל את הסכם המתנה הוא הודיע לה, כי באותו מועד הועברו הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שמה של הנתבעת וכי למעשה העסקה הושלמה.

עיקר טענות התובעת:

במסגרת התובענה אותה הגישה התובעת היא מבקשת לבטל את הסכם המתנה בטענה כי זה נערך בחוסר תום לב, תוך ניצול מצוקתה של התובעת והטעייתה וללא גמירת דעת מצדה, וכי כך הדבר גם בנוגע לייפוי הכוח עליו היא חתמה. בנוסף, לטענתה, עו"ד אוחנה אשר לכאורה ייצג את שני הצדדים בעסקה, התעלם מבקשתה של התובעת לבטל את הסכם המתנה והעדיף את האינטרס של הנתבעת (אשר נשאה במלוא שכר טרחתו) והזדרז להשלים את העסקה, למרות שידע כי התובעת מבקשת את ביטולה. במצב דברים זה פעל עו"ד אוחנה בחוסר סמכות ובהיעדר הרשאה.

התובעת מדגישה, כי לא הייתה גמירת דעת מצדה בחתימתה על הסכם המתנה מקום בו כלל לא הוסבר לה כי עומדות לרשותה חלופות נוספות כגון עריכת צוואה, וכי בכל מקרה אין כל חשש שהיא תאבד את דירתה לטובת בית האבות בו היא אושפזה.

לטענת התובעת חלים על מתנה במקרקעין, במקביל, הוראותיהם של חוק המתנה והוראותיהם של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 וחוקי החוזים. בהתאמה, לטענתה, מחד, נפלו פגמים שונים בכריתת חוזה המתנה, אשר מחייבים את ביטולו של החוזה, ומאידך, בהתאם להוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין, כל עוד לא נרשמה העסקה, היא נותרת אך בגדר התחייבות לעשות עסקה. על כן, היא מוסיפה וטוענת כי ביטלה כדין את התחייבותה לתת מתנה שעה שהודיעה על רצונה זה עובר להשלמת הליכי הרישום ומקום בו הוכח כי הנתבעת לא שינתה את מצבה בהסתמך על התחייבותה של התובעת.

התובעת מדגישה, כי חוזה המתנה אינו כולל ויתור על זכותה לחזור בה מהתחייבותה לתת מתנה וכי גם ייפוי הכוח הבלתי חוזר עליו היא חתמה, שלא בידיעתה, אינו מהווה ויתור כאמור. לדבריה, כלל לא הוסבר לה כי חתימתה על ייפוי הכוח מהווה ויתור על זכותה לחזור בה ממתן המתנה. מסקנה זו עולה הן מתיעוד מעמד החתימה על חוזה המתנה והן מעדויותיהם של עורכי הדין שליוו את הליך החתימה על החוזה. משכך, התובעת הייתה רשאית לחזור בה, מכוח הוראת סעיף 5(ב) לחוק המתנה.

בנוסף, מדגישה התובעת בסיכומיה כי הבית הינו רכושה היחיד וכי מטעם זה חלה גם הוראת סעיף 5(ג) לחוק המתנה, משום שאובדן הנכס היחיד שהיה לתובעת, הביא להרעה ניכרת במצבה הכלכלי ובאפשרותה לממן לעצמה טיפול ושהות בבית אבות ברמה המתאימה לה. בנוסף, הנתבעת ואליעד ניצלו את מצוקתה וחולשתה של התובעת על מנת להחתימה על חוזה המתנה בעודה מאושפזת במחלקה הסיעודית בביתה אבות, דבר המהווה משום התנהגות מחפירה כלפיה, וגם מטעם זה היא הייתה רשאית לבטל את ההסכם. התובעת מציינת כי הנתבעת גם לא דאגה לרשום הערה בטאבו כדי לשריין את זכותה של התובעת להמשיך להתגורר בדירה עד סוף ימיה, למרות שזה היה התנאי היחיד והעקרוני לתובעת בעת חתימתה על הסכם המתנה. גם מהלך זה מהווה התנהגות מחפירה כלפי התובעת. באופן דומה, מציינת התובעת כי לאחר שהושלם הליך העברת הבעלות בדירה לנתבעת, היא ואליעד הפסיקו להתעניין בתובעת ולא שבו לבקר אותה.

עוד טענה התובעת, כי עו"ד אוחנה לא וידא את כשרותה לחתום על ההסכם, אף על פי שבאותה עת היא הייתה מאושפזת במוסד רפואי ויש לייחס גם את מחדלו זה לנתבעת.

עיקר טענות הנתבעת:

לטענת הנתבעת, בין התובעת למשפחתו של אליעד בעלה שררו יחסים טובים וחמים והיא ראתה באליעד כאילו היה בנה, וגם היא (הנתבעת) סייעה בטיפול בתובעת ודאגה לה ולצרכיה. לטענתה, התובעת נתנה את ביתה במתנה לאליעד ולה כהוקרה על טיפולם המסור בה ובביתה, וכי הסכם המתנה נחתם בידי התובעת מרצונה החופשי ובדעה צלולה.
לדבריה, עובר לחתימת הסכם המתנה נהגה התובעת להתקשר אל אליעד ולהאיץ בו על מנת שיזרז את הליך החתימה. בנוסף, לטענתה, אליעד מעולם לא אמר לתובעת כי משרד הבריאות ימכור את ביתה על מנת לממן את עלויות האשפוז בה וכי עובר לאשפוזה בבית האבות היא הודיעה לאליעד על רצונה "להוריש" לו את הבית עוד בחייה.

עוד מדגישה הנתבעת, כי עולה מתיעוד בווידאו של הליך החתימה על הסכם המתנה כי בעקבות שאלתה של התובעת הסביר לה אליעד שהעסקה כוללת הן את הבית והן את הקרקע עליה הוא בנוי. בנוסף, לטענתה, עו"ד אוחנה שוחח פעמיים עם התובעת בטלפון, באריכות, והסביר לה את כל פרטי ההסכם וחזקה עליו כי הסביר לתובעת, עובר לחתימתה, כי באמצעות חתימה על ייפוי הכוח היא מוותרת על זכותה לחזור בה מהענקת המתנה. לפיכך, משחתמה התובעת על ייפוי הכוח האמור, מרצונה, היא אינה רשאית לחזור בה.

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי בידיעתה ובהסכמתה של התובעת נקבע בהסכם המתנה כי הבית יעבור לבעלותה של הנתבעת ולא לאליעד בעלה, בשל תיק הוצאה לפועלשהתנהל נגדו באותה עת, בעקבות חובות שצבר.
עו"ד אוחנה אשר טיפל בעסקה לא העדיף את טובתה של הנתבעת על פני התובעת ולכן, בעקבות מכתב הביטול הראשון שנשלח בשמה של התובעת, ניתנה לה ארכה בת 10 ימים לכלכל את צעדיה, אותם היא לא ניצלה, ואילו מכתבה הנוסף של התובעת לביטול ההסכם נשלח לאחר שהנכס כבר נרשם על שמה של הנתבעת.
הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי היא ואליעד הסתמכו על המתנה ושינו את מצבם לרעה, כך שבהתאם להוראת סעיף 5(ב) לחוק המתנה התובעת אינה רשאית לחזור בה מהתחייבותה.

עוד טוענת הנתבעת כי על פי הסכם המתנה היא ואליעד היו רשאים לעבור להתגורר בדירה כבר עתה, אולם הם לא עשו כן והדירה נעולה ושמורה עבור התובעת.

בנוסף, לטענת הנתבעת, התובעת הינה העדה היחידה מטעם התביעה ולכן, בהתאם להוראת סיעף 54(5) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, נדרשת הנמקה מיוחדת מקום בו בית המשפט מחליט לקבל את התביעה בלא שיש סיוע לעדותה.

לגופו של עניין טוענת הנתבעת כי פנייתה הראשונה של התובעת לביטול הסכם המתנה, מיום 8.6.2015, נשלחה בידי העו"ס שטיפלה בתובעת ומטעמה, ולא בידי התובעת, כך שלא ניתן לייחס אותה לאחרונה. יוצא אפוא, כי התובעת פנתה אל עו"ד אוחנה, לראשונה, רק ביום 24.6.2015 (וגם לגבי פנייה זו טוענת הנתבעת כי קיים ספק אם הייתה על דעתה של התובעת ונעשתה בידיה), לאחר שהושלמה העברת הזכויות על שמה של הנתבעת, כאשר בהתאם להוראת סעיף 2 לחוק המתנה, לאחר גמר ההעברה אין הנותן רשאי עוד לחזור בו.

לבסוף טוענת הנתבעת, כי טענותיה של התובעת על יסוד הוראת סעיף 5(ג) לחוק המתנה הועלו לראשונה בסיכומיה ועל כן הן מהוות הרחבת חזית אסורה לה הנתבעת מתנגדת.
לנתבעת גם טענות סף רבות מכוחן היא סבורה כי יש לדחות את התביעה על הסף או לחלופין, לגופה. לדבריה, התובעת העלימה מבית המשפט עובדות מהותיות, ובכלל זה העובדה כי על פי הסכם המתנה רשאית התובעת להמשיך להתגורר בדירה עד אריכות ימיה.

דיון והכרעה:

בהתאם להוראת סעיף 1 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 (להלן – "חוק המתנה"), מתנה הינה הקנייה של נכס שלא בתמורה ודבר המתנה יכול להיות גם מקרקעין. סעיף 6 לחוק המתנה מוסיף וקובע כי "בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון" [ההדגשה הוספה – ב.א.]

בענייננו, כאמור, מדובר בהקנייתה של זכות במקרקעין, ועל כן חלות, במקביל, גם הוראותיו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין"). סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום וכל עוד לא הסתיימה העסקה ברישום, רואים אותה אך כהתחייבות לעשות עסקה. לפיכך, בעת שפנתה התובעת לראשונה אל עורך דין אוחנה ביום 8.6.2015, באמצעות העו"ס שולה אדרי, וביקשה בדחיפות לבטל את הסכם המתנה, היה זה בטרם הושלמה העסקה.

לגבי התחייבות לתת מתנה קובע סעיף 5(ב) לחוק המתנה כי "כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו". ובמילים אחרות, שני מצבים יכולים למנוע בעד מי שהתחייב לתת מתנה את זכותו לחזור בו – שינוי מצבו של מקבל המתנה בהסתמך על ההתחייבות או ויתור של נותן המתנה, בכתב, על זכותו זו.

האם חל שינוי במצבה של הנתבעת בהסתמך על התחייבותה של התובעת?

בכתבי טענותיה טענה הנתבעת בצורה כללית כי היא ואליעד הסתמכו על המתנה "במישור הכלכלי והאישי, ושינו את מצבם לרעה", אולם לא הובא כל פירוט לגבי אותו שינוי נטען. הנתבעת נשאלה על כך בעדותה בפניי (פרוטוקול הדיון מיום 20.9.2016, עמ' 30 ש' 32-33, עמ' 31 ש' 1-2 ו-21):

"ש: כלומר, אני מבין כי אחרי שחתמתם על הסכם המתנה, לא שיניתם שום דבר בחייכם בגלל מתנה זו.
ת: כן. חיינו אותו דבר מבחינה כלכלית.
ש: לא הסתמכתם על קבלת המתנה לצורך החלטות בחיים שלכם.
…
ת: לא."

גם אליעד נשאל בעדותו בנוגע לשינוי המצב בהסתמך על התחייבותה של התובעת (עמ' 38 לפרוטוקול הדיון מיום 20.9.2016, ש' 12-18:
"ש: מפנה אותך לסעיף 60 לתצהירך – תפרט לנו מה כתוב פה ומה המשמעות של סעיף זה.
ת: נראה לי שהסעיף ברור. השקעתי בטרחת עורכי דין, החוזה, היצוג. זה הרבה כסף. לא הייתי הולך להוציא את זה על האויר.
ש: אלה הם ההסתמכויות שלך, עו"ד אוחנה, האגרות והמשפט.
ת: גם את מה שנתתי לאיריס בעבר.
ש: מעבר לזה עוד משהו.
ת: לא"

עולה אפוא, בבירור, כי הנתבעת (ואליעד) לא שינו את מצבם (לא לרעה ולא בכלל) על סמך התחייבותה של התובעת לתת את ביתה במתנה. לכן, סייג זה שבסעיף 5(ב) לחוק המתנה אינו מ ונע בעדה לחזור בה מהתחייבותה. ברי, כי "מה שנתתי לאיריס בעבר" לא הוצא על ידי הנתבעת ואליעד אגב הסתמכות על הבטחה כלשהי מצידה של התובעת . אולי, לכל היותר, כמתת שניתנה על מנת לקבל תמורה בעתיד.

האם ויתרה התובעת על זכותה לחזור בה מהמתנה?

כעת עלינו להמשיך ולבחון אם התובעת הייתה מנועה מלחזור בה מהתחייבותה בשל ויתורה בכתב על זכותה לעשות כן. לטענת הנתבעת ויתור כאמור מצד התובעת מצוי בייפוי הכוח הבלתי חוזר עליו היא חתמה.

בייפוי הכוח הבלתי חוזר עליו חתמה התובעת נאמר, בסעיף 2, כי: "מאחר שייפוי כוח זה ניתן לטובת צד ג' הנ"ל [הנתבעת – ב.א.]… ואשר זכויותיו תלויות בייפוי כוח זה, הוא יהיה בלתי חוזר, לא תהיה לי/לנו רשות לבטלו או לשנותו, כוחו יהיה יפה גם לאחר פטירתי/נו, והוא יחייב גם את יורשי/נו, את אפוטרופסי/נו ואת מנהלי עזבוני/נו".דהיינו, השאלה הניצבת לפתחי הינה: האמנם מהווה ייפוי כוח זה ויתור בכתב על זכותה של התובעת לחזור בה מהמתנה?

לאורך השנים הובעו בפסיקתו של בית המשפט העליון דעות מנוגדות בשאלה אם חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה בהכרח ויתור בכתב על זכות החזרה ממתנה [ראו, לדוגמא: ע"א 40/84 סעתי נ' סעתי, פ"ד מא(2) 477 (1987); ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנאששיבי, פ"ד מה(5) 410 (1991); 493/91 מזרחי נ' מזרחי, פ"ד נ(1) 199 (1996)]. בבע"מ 3948/14 פלוני נ' פלוני ז"ל (16.7.2014) מציין כב' השופט ע' פוגלמן כי על פי ההלכה הנוהגת כיום:

"ככלל, במקרים המתאימים, ניתן לראות בייפוי כוח בלתי חוזר שעליו חתם נותן מתנה (או המתחייב לתתה), במטרה להביא להשלמת עסקת המתנה, משום ויתור בכתב על זכות החזרה. אלא שבדומה לכל חוזה, על ייפוי כוח בלתי חוזר מהסוג האמור חלים, לבד מדיני המתנה, גם דיני החוזים הכלליים והוא כפוף לכללים הידועים בדבר פגמים בכריתה וברצון (סעיפים 18-14 ל חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 …" [ההדגשה הוספה – ב.א.]
באופן דומה מדגישים המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן בספרם חוזים כרך ב (1992), בעמ' 772 כי:

"אם נשללה זכות החזרה מכוח הדין הכללי הנוהג לגבי התחייבות למתנה (מחמת ויתור בכתב של המתחייב על אפשרות החזרה, מחמת שינוי מצבו של המקבל על סמך ההתחייבות או מחמת פטירתו של המתחייב), עדיין ניתנת ההתחייבות לביטול מחמת פגם ברצון".

בהתאמה, על מנת לקבוע אם צודקת הנתבעת בטענתה כי עם חתימתה של התובעת על ייפוי הכוח הבלתי חוזר היא ויתרה על זכותה לחזור בה מהתחייבותה, עלינו להמשיך ולבדוק אם חתימתה של התובעת על ייפוי הכוח נעשתה כדין. או שמא, כטענת התובעת, היא חתמה על ייפוי הכוח והסכם המתנה מתוך הטעיה, ללא גמירת דעת מצדה ולא מתוך רצון חופשי, ומבלי שהיא מבינה את מהות המסמכים ואת השלכות חתימתה עליהם.

בנקודה זו רואה אני לשוב ולהזכיר את העובדות: ביום 22.4.2015 אושפזה התובעת במחלקה הסיעודית בבית האבות לצורך שיקום, לאחר שהגיעה למצב גופני ונפשי ירודים עקב תת תזונה ומצב סיעודי ואובחנה בבית האבות כסובלת, בין היתר, מחולשה גופנית ומירידה קוגניטיבית. במכתבה מיום 19.5.2015 של העו"ס שטיפלה בתובעת בבית האבות אף צויין כי "לאור ההזנחה החמורה אליה הגיעה איריס בת אור בשילוב עם האבחון המעיד על ירידה קוגניטיבית, אני מתרשמת כי אין ביכולתה לטפל בענייניה והיא זקוקה למינוי אפוטרופוס" (ראו נספח ג' לכתב התביעה).

והנה, כבר ביום 4.5.215, בחלוף פחות משבועיים מעת שאושפזה, הוחתמה התובעת על הסכם המתנה ועל ייפוי הכוח הבלתי חוזר. חתימתה של התובעת על הסכם המתנה ונספחיו תועדה באופן חזותי בידי אליעד (ככל הנראה לבקשתו של עו"ד אוחנה). מצפייה בתיעוד האמור נוכחתי כי התובעת, בעת שחתמה, הייתה תשושה, אפאטית ומבולבלת, לא הכירה את פרטי ההסכם ואף שאלה בהפתעה את עו"ד צרור שליווה את הליך החתימה "מה זה כאן קונה ומוכר?… בכמה אני מוכרת את זה?". בפרט עולה מהסרטון האמור, בבירור, כי לא ניתן לתובעת שום הסבר בנוגע לייפוי הכוח ומשמעותו עובר לחתימתה עליו. הוא אף לא הוצג בפניה. החתימה נעשתה בצורה שאינה מקובלת ואינה ראויה לטכס חתימה מעין זה. התובעת ישבה שפופה ואפאטית בכסא גלגלים (כנראה בחצר בית האבות), כאשר עוה"ד שהחתימה עומד לצידה. עוה"ד מיעט בהסברים ולא פירט את המסמכים שהוגשו לתובעת לחתימה באוויר (או על ברכיה), והושיט לה את המסמכים תוך סימון מקום החתימה. כאשר היא שאלה שאלות אודות תוכן החוזה, קיבלה, בחוסר סבלנות בולט, תשובות מהירות וקצרות, אשר איש לא וידא כי אכן הבינה אותן. מרבית התשובות ניתנו על ידי אליעד ולא על ידי עורך הדין. מסופקני אם עורך הדין עצמו התעמק בפרטי העסקה אותה נשלח לבצע, כפי שמעיד פרוטוקול חקירתו (ראה פסקה 36 להלן).

מאידך, לטענת הנתבעת, התובעת חתמה על ההסכם ונספחיו לאחר שקיבלה הסבר מפורט מעו"ד אוחנה והבינה היטב על מה היא חותמת. וזאת עלינו לזכור, כי לכל היותר שוחח עו"ד אוחנה עם התובעת קודם לחתימתה, בטלפון, בתקופה בה הייתה ככל הנראה במצב בו נראתה אף בסרט צילום טכס החתימה. קשה להניח שאשה במצב מעין זה תוכל לתקשר בצלילות ובבהירות ולהעביר הוראות ברורות באשר למה שיעשה ברכושה העיקרי, ולהבין, בשיחה מרחוק, את פשרן של ההוראות החוקיות שבחוזה, ובכלל זה משמעו של ייפוי כח בלתי חוזר (אם זה אומנם הובא לידיעתה).

עו"ד יאיר אוחנה, אשר הכין את מסמכי ההסכם, העיד בפני ביום 20.9.2016, עמ' 4 ש' 23-26, עמ' 5 ש' 2-14:

"ת: כשבוע לפני החתימה, הגיעו למשרדי מקבלת המתנה ובעלה, וביקשו ממני ואמרו לי שנותנת המתנה מעוניינת לתת את דירת המגורים שבה היא מתגוררת… שמעתי, וביקשתי לקבל פרטים על נותנת המתנה… אני ביקשתי לשוחח איתה, דיברתי איתה בטלפון, ניסיתי בהתחלה לכוון את השיחה כדי להבין עם מי אני מדבר ואם היא מבינה מה שהיא עושה… יום למחרת שוב שוחחתי איתה ואמרתי לה שאני עובד ומכין את המסמכים, הסברתי לה איזה מסמכים אני מכין ומה נדרש… הכנתי את כל המסמכים, העברתי אותם לעו"ד אבי צרור וביקשתי ממנו לפגוש אותה ולשוחח איתה ולהסביר לה, חשוב לי מאוד שהוא יצלם את האירוע בוידאו כי אני באופן אישי אף פעם לא צילמתי דבר כזה בוידאו, אבל היתה לי תחושה שאני צריך לדאוג כי האירוע יצולם".

כן הוא העיד, בעמ' 9 ש' 1-5 :

"ש: האם באיזה שהיא שיחה משתי השיחות האלה, פירטת בפני התובעת אחד לאחד איזה מסמכים אתה שולח להחתימה.
ת: הסברתי לה שאני מכין הסכם, הסברתי לה כי ההסכם הוא הסכם מתנה, הסברתי לה את המשמעויות בין הסכם המכר למתנה, והסברתי לה בדיוק את כל המשמעות שנובע מהסכם המתנה, דיברתי איתה והסברתי לה כי הסכם מתנה אחרי שהוא מושלם קשה לבטלו. כל זה הסברתי בטלפון."

ובעמ' 10 ש' 29-31:

"לשאלת בית המשפט – האם התובעת ידעה שהיא נותנת לך יפוי כוח – תשובת העד – ברור.
ש: איך אתה יודע כי התובעת ידעה שהיא נותנת לך יפוי כוח.
ת: זה דבר בסיסי, כאשר אני מסביר ללקוח שאני עורך עבורו הסכם, אני מסביר לו בטלפון. אני הסברתי לה מה אני מכין.
הערת בית המשפט – התובעת מתפרצת לד בריו של עורך הדין ואומרת 'זה לא נכון'"

ברור אפוא מעדותו של עו"ד אוחנה כי לא נפגש עם התובעת – קשישה שהייתה מאושפזת באותה עת במחלקה סיעודית בבית אבות, כאמור – עובר לחתימתה על ההסכם ונספחיו. הוא הסתפק, לכל היותר, בכך שמסר לה את פרטי העסקה הגורלית בשיחת טלפון (וגם זה מוטל בספק). איני סבור כי היה באפשרותה של התובעת להבין בתנאים האמורים את ההשלכות המשפטיות של חתימתה על המסמכים שהוגשו לה. כן מוצא אני לציין כי דרך טיפולו של עו"ד אוחנה בעניינה של התובעת אינה מתיישבת עם ייצוג הולם שלה, שעה שלא נפגש עימה, שמע את עמדתה, רצונה וכוונותיה בשיח פנים אל פנים, וזיהה אותה. אף לא מצאתי בעדותו של עו"ד אוחנה כי הקריא לה את החוזה, מילה במילה, ווידא כי התוכן נהיר לה ועולה עם כוונותיה. לא נמצא כל רמז כי הובהר לה מהו ייפוי כוח בלתי חוז ר ומהן נפקויותיו. עו"ד אוחנה הסתפק בכך שהנחה את עו"ד צרור לצלם את האירוע. הצילום מעיד על עצמו.

בע"א 2599/13 הרמן נ' עלדור (3.9.2015) קבע כב' השופט צ' זילברטל, בנוגע לייפוי כוח כללי, כי היקף ההרשאה שניתן בגדרו הינו נגזרת של אומד דעתו של השולח " כפי שהוא נלמד מתוך לשון ייפוי הכוח ומהנסיבות החיצוניות שבגדרן ניתן ייפוי הכוח". בחינת נסיבות המקרה שם הביאה את בית המשפט לכלל מסקנה כי חרף לשונוהכללית, ניכר כי כוונתו של נותן ייפוי הכוח הייתה ליתן הרשאה מצומצמת וכי זו לא כללה הרשאה לסחור בנכסי מקרקעין. לענייננו, הדגיש בית המשפט כי יש לבחון את הנסיבות בהן נחתם ייפוי הכוח ובפרט אם עוה"ד שליווה את הליך החתימה סיפק הסבר מפורט על מהותו ומשמעותו של ייפוי הכוח. עוד נקבע בפסק הדין, כי התעלמותו של עורך הדין מ"סימני האזהרה" והחשדות שעוררו יחד עם "החתמתו של מרדכי על ייפוי הכוח הכללי ללא שהוסבר לו בפירוט כי ניתן באמצעות ייפוי הכוח למכור את נכסיו, ומבלי שעו"ד הרמן בירר כי מרדכי מבין כראוי את נפקות החתימה" מהווים משום התנהגות רשלנית מצידו. בית המשפט הדגיש, כי "יש לזכור כי מרדכי היה אדם בא בימים, מרותק לכסא גלגלים ולוקה בראייתו. גם אם אין ראיות על בעיות מנטליות, עסקינן באדם מוגבל, תלוי במידה מסוימת באחרים ובבנו… מה שיצר סיטואציה "רגישה" המחייבת זהירות מצד עורך-דין המחתים את הקשיש על ייפוי-כוח, כאשר הוא עורך דינו של הבן ואינו אמון אך על האינטרסים של השולח".
בקשה לדיון נוסף בפסק הדין נדחתה בהחלטתה של כב' הנשיאה, מ' נאור, בגדרו של דנ"א 6345/15 הרמן נ' עזבון המנוח מרדכי רשקס ז"ל (24.9.2015).

בהתאמה לאמור, מצאתי לייחד מספר מילים בנוגע לטיפולו של עו"ד אוחנה בעסקה בענייננו. עו"ד אוחנה חב חובת זהירות כלפי התובעת (שעה שהוא מייצג גם אותה בחתימה על ההסכם). מכוחה של חובה זו היה עליו, בין היתר, להסביר לתובעת את טיבם ומהותם של המסמכים עליהם היא עתידה לחתום ולוודא כי הדבר נהיר לה ואמנם מבטא את רצונה. טוב היה עושה עו"ד אוחנה אילו היה מביא לידיעתה של התובעת, בנוסף, חלופות שעמדו לה ובהן האפשרות לערוך צוואה. כן היה על עו"ד אוחנה להתייחס בכובד ראש לאותם "סימני אזהרה" בולטים עובר לחתימתה של התובעת על הסכם המתנה ועמו גם על ייפוי הכוח, ובהם, בראש ובראשונה, העברת ביתה של התובעת לנתבעת בחלוף ימים ספורים בלבד לאחר שאושפזה בבית האבות, בעקבות התדרדרות חדה במצבה ומטרת אשפוזה של התובעת [לתקופה של שלושה חודשים בלבד, לצורך שיקום (כאמור בנספח ג' לכתב התביעה)], וכל זאת שעה שלתובעת היכרות שטחית בלבד עם הנתבעת. לאלה הצטרפה כמובן הודעתה של התובעת על רצונה לבטל את הסכם המתנה, זמן קצר לאחר שחתמה עליו. התעלמותו של עו"ד אוחנה מ"סימני האזהרה" האמורים עובר לחתימתה של התובעת על הסכם המתנה וייפוי הכוח ולאחר שביקשה לחזור בה לאחר החתימה והחלטתו להשלים את העסקה חרף כל הנ"ל, מטילים צל כבד על טענות ההגנה באשר לכוונותיה וידיעתה של התובעת באשר לחוזה בו התקשרה, נפקויותיו ובמיוחד השפעותיו על זכויותיה בבית ויכולותיה לחזור בה מן המתנה. על כל אלה מצטרפת, כפי שנראה בהמשך התנהלותו של עורך הדין- שהציג עצמו כמייצגם של שני הצדדים- בהשתמשו ביפוי הכח הבלתי חוזר להשלמת העסקה חרף הודעתה של התובעת כי היא מבטלת את העסקה.

בעדותה הכחישה התובעת כי שוחחה עם עו"ד אוחנה עובר לחתימתה, וסיפרה בעמ' 16 ש' 20-21:

"ש: עורך דין אוחנה סיפר פה היום שהוא אמר שהוא דיבר איתך בטלפון.
ת: הוא מעולם לא דיבר איתי בטלפון."

לעניין חתימתה על ייפוי הכוח העידה התובעת, בעמ' 18 ש' 26-28:

"ש: בקשר ליפוי הכוח מה עשית.
ת: לא במודע, אם חתמתי זה היה בגלל שהיו הרבה ניירות לחתימה, אני במודע לא חותמת על יפוי כוח לאף אחד."

גם עו"ד צרור, אשר ניהל את הליך החתימה בפועל, מסר בחקירה הנגדית, בעמ' 13-14, כך:

"ש: כל הפגישה צולמה.
ת: אולי היו כמה דקות לפני או כמה דקות אחרי, אבל זה לא רלוונטי לחתימה.
ש: כלומר מה שקשור לחוזה צולם.
ת: מהרגע שהסברתי לה עד שהיא חתמה צולם. עד כמה שזכור לי כל ההסברים צולמו.
…
ת: בגלל שהיה לי ספק כי ראיתי שהיא קצת בלחץ, שאלתי אותה שוב אם היא מוכנה לחתום, אם היא הייתה אומרת שלא הייתי מפסיק וחוזר למשרד.
…
ש: גם לא הסברת לה, אני מניח שלא ידעת, שאם היא חתמה על יפוי כוח בלתי חוזר אולי מבחינה משפטית עלולה להיווצר טענה שהיא לא יכולה לחזור בה מהמתנה.
ת: אני יצאתי מנקודת הנחה שהייתה לה שיחה עם יאיר…
לשאלת בית המשפט – אתה בתור עורך דין מחתים לקוח על יפוי כוח שיש לו משמעות, אתה לא אומר לו מה נפקות של אותו יפוי כוח – העד משיב – הסברתי לה [כך אני חושב] מה זה יפוי הכוח.
שאלה של בית המשפט – תראה היכן אמרת לה שזה יפוי כוח והסברת את משמעותו.
[עתה משודר הסרט לעיון העד]
תשובה – לאחר שעיינתי בסרט, לא הסברתי לה מהו יפוי כוח.
הסברתי לה על הסכם המתנה" [הדגשה אינה במקור – ב.א.]

מסקנתי הינה אפוא כי התובעת לא ידעה כלל כי חתמה על ייפוי כוח, קל וחומר ייפוי כוח שאין זכות חזרה ממנו; לא נאמר לה בעת החתימה כי בין המסמכים שהושטו לה מצוי היה ייפוי כוח; וודאי שלא נאמר לה מה משמעו המשפטית. התובעת אף לא ראתה את ייפוי הכוח כמסמך נפרד, ולא נאמר לא במעמד החתימה "הרי לך ייפוי כוח בלתי חוזר לחתימתך". חתימתה של התובעת על ייפוי הכוח הבלתי חוזר אינה מהווה, בנסיבות ענייננו, ויתור על זכות החזרה מהמתנה, מקום בו נחתם ייפוי הכוח במסגרת החתימה על הסכם המתנה, מבלי שנאמרה ולו מילה אחת על נפקותו של המסמך ובוודאי מבלי שהוסבר לתובעת כי בחתימתה היא מוותרת על זכותה החוקית לחזור בה מהמתנה. ברי כי "ויתור" כאמור לאו ויתור הוא ולא יעלה על הדעת שמסמך ששורבב לחתימתה בין כל המסמכים עליהם התבקשה התובעת לחתום יהפוך באחת למלכודת ממנה אין ביכולתה להיחלץ.

הטעייתה של התובעת בחתימתה על ייפוי הכוח משליכה כמובן על ההסכם בכללותו ומקימה לה זכות לבטלו.

פגמים נוספים שנפלו בהליך החתימה על הסכם המתנה:

בעוד שלטענת התובעת היה הסכם המתנה פרי יוזמתו של אליעד והלחצים שהוא הפעיל עליה, טוענת הנתבעת כי הייתה זו דווקא יוזמתה של התובעת וכי היא זו שלחצה על אליעד לקדם את החתימה על ההסכם ובכך גילתה גם את גמירת דעתה.

התובעת פירטה בעדותה לגבי נסיבות הכנתו של הסכם המתנה, בעמ' 19-20:

"ש: מי אמר למי שרוצים לעשות הסכם, את לאליעד או אליעד לך.
ת: …זה היה הדרגתי, הוא [אליעד – ב.א.] החל לטפטף לי לראש, 'המדינה הולכת לקחת לך את הבית, גם אם תישארי בבית המדינה תיקח לך, עבור כמה תשלומים' הוא פשוט לחץ עלי. שאלתי אותו למה אתה חושב שאוריש לך את הבית, בוודאי שלא חשבתי על לתת כשיש לי משפחה, אחייניות, ילדים הם היורשים הטבעיים שלי, הוא אמר לי לא יהיה זמן לכל זה, אבל אנחנו מדברים על אחרי מותי בכל מקרה…
…
ש: אליעד מספר שזה היה הפוך, הוא שאל אותך למה את לא נותנת לאחותך ואת אמרת לו שהיא אף פעם לא התעניינה בך ולא עזרה לך ואת לא רוצה לתת לה כלום.
ת: שקר מוחלט…
…
ש: אני אומר לך למה אני מתכוון, כשאת תבעת לבטל את ההסכם בבית המשפט, אז נוי מינתה לעצמה עו"ד – אנחנו והם ענו למה ההסכם הזה היה מרצון, ובגלל שאליעד כל החיים עזר לך.
ת: הוא לא כל החיים עזר לי… כשהתחלתי לקנות אוכל לכלבים קניתי אצל "פגז" חנות לבעלי חיים בצפת, אז הוא אמר לי אני יכול להשיג לך יותר בזול, תשמע שכנים עוזרים לך גם, אני עזרתי ואין בית שלא עזרתי לו, זה לא משנה, זו לא הנקודה, אמרתי לו אתה יכול להשיג לי יותר בזול, אוקי תשיג לי, אז הוא הביא את האוכל הזה שדיברנו קודם, והוא הביא לי עוד דברים, עד שבאתי לבוא לפה – לבית אבות, הרי לבית אבות לקחו אותי בכח, שלפו אותי מהמיטה, שמו אותי באוטו ושלום, לא נתנו לי אפילו לשים דברים בתיק"

לעומתה העיד אליעד, בעמ' 34-35:

"ש: מתי התחילו הדיבורים על כך שאיריס רוצה ליתן לך את הדירה.
ת: ביום שהיא התקשרה אלי ואמרה לי לבוא אליה לביתה שמעבירים אותה לבית אבות.
ש: כלומר זה היה כמה ימים לפני המעבר לבית אבות.
ת: כן. אני התמהמהתי עם זה כי לא רציתי לעשות את זה, אבל היא התקשרה אלי מספר פעמים ביום…
…היא אמרה לי שהיו אצלה ורוצים להעבירה לבית אבות ושהיא רוצה לתת לי את הבית. אני לא קפצתי על המציאה, היא התקשרה אלי יום יום ולוחצת, חוץ מזה שביקשה להביא לה כל מיני דברים, למרות שעשיתי את זה בכיף, אפילו דיברה בנימה של קצת כעס למה אני לא מטפל בעניין הזה, ראיתי שהיא רצינית, אף אחד בעולם לא יסרב לקבל מתנה שכזו. הלכתי לעורך הדין.
ש: איריס נדנדה ואמרה למה אתה לא מביא עורך דין ואז הלכת ליאיר
אוחנה.
ת: כן.
…
ת: קבעתי פגישה.
…
ש: קיימתם את הפגישה, איך היה בפגישה, מי אמר מה.
ת: אני אמרתי וסיפרתי את כל הסיפור שכתוב בתצהיר.
ש: ואז מה קרה, אחרי שסיפרת לו.
ת: הוא עשה חוזה, לא באותו הרגע, לקח זמן.
…
ש: דיברת איתו, אמרת לו להכין לך חוזה.
ת: אמרתי לו להכין לנו חוזה ולא לי.

כן הוא העיד, בעמ' 38 ש' 4-7:

ש: אני מפנה אותך לסעיף 59 לתצהירך – אתה האמנת אז שיכולת לעבור לבית. כאשר חתמת על התצהיר הזה האמנת שאתה רשאי לעבור לבית.
ת: למה שאני לא יהיה רשאי, היא בבית אבות לצמיתות. היא לא יצאה אחרי שלושה חודשים וארבעה חודשים".

גרסתה של התובעת הייתה אמינה עלי. שוכנעתי כי "הרוח החיה" מאחורי העברת הזכויות בנכס הינו אליעד. עם אשפוזה של התובעת בבית האבות הוא הקפיד לבקר אותה תכופות, יזם את ההתקשרות עם עו"ד אוחנה, הביא לו את כל המידע והמסמכים הדרושים להשלמת העסקה, נשא בשכר טרחתו ונכח במעמד חתימתה של התובעת על ההסכם בבית האבות, תוך שהוא מתנדב להשיב על שאלותיה שהופנו לעורך הדין.

חוק המתנה אינו מתייחס לסוגיית גמירת הדעת, ועל כן, על פי ההלכה, מופנים אנו לדיני החוזים הכלליים [ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח בראשי, פ"ד נב(2) 582 (1998) (להלן – "פס"ד בראשי")]. בפס"ד בראשי עמדה כב' השופטת ד' ביניש על המבחן להתקיימותה של גמירת דעת בחוזים בכלל ובחוזי מתנה בפרט, כדלקמן:

"המבחן להתקיימותה של גמירת דעת הוא מבחן חיצוני-אובייקטיבי, מבחן שנועד להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי. במסגרת מבחן זה יש לקחת בחשבון את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו, לבחון על פי קנה המידה האובייקטיבי את המתקשרים עצמם…
כאשר דנים אנו בעסקת מתנה, המבחן האובייקטיבי-חיצוני אינו מאבד מתקפותו, אולם עלינו להביא בחשבון כי ההגנה על אינטרס ההסתמכות של מקבל המתנה פוחתת בעומדה אל מול הצורך לתת ביטוי לרצונו של נותן המתנה…
אמות המידה לבחינת קיומה של גמירת הדעת משתנות בהתחשב באופי העסקה, ובהתחשב במגמה הכללית בדיני המתנה ליתן הגנת יתר לנותן המתנה…
לכך יש להוסיף כי במיוחד כאשר מדובר בלקוי בדעתו, עלול להיווצר מצב בו הגילוי החיצוני המתבטא בחתימה על מסמך אשר נראה על פי אמת מידה אובייקטיבית, כמשקף את רצונו של המעניק, אינו מספיק כדי לבטא הצהרה של כוונה…"

כב' השופטת ביניש סיכמה סוגיה זו בציינה כי:

"בחוזה החד צדדי מתחייבת רמה גבוהה יותר של הוכחת גמירת דעת, משום שגובר האינטרס להגן על מעניק המתנה. יפים לעניין זה דבריו של כבוד הנשיא שמגר בע"א 7051/93 האפוטרופוס הכללי נ' גולדברג:
'אכן, בהיות המתנה חוזה חד צדדי, ובפרט כאשר המדובר במתנה במקרקעין חייבת להיות הבדיקה לגבי גמירת דעתו של הנותן קפדנית במיוחד'".

בענייננו מחד, התובעת גילתה דעתה כי ברצונה לתת את דירתה לאליעד ולנתבעת, ובהתאמה, הביעה רצונה זה לא רק בחתימתה על הסכם המתנה, אלא גם אמרה זאת בעל פה. עם זאת, בנסיבותיה המיוחדות של התובעת, בדיקת גמירת דעתה צריכה להיות קפדנית ביותר, שכן מדובר במתן ביתה של קשישה שאושפזה במחלקה סיעודית ושזהו הנכס היחיד שלה – לזרים, במתנה וללא תמורה, ימים ספורים לאחר שאושפזה בעקבות התדרדרות חדה במצבה.

במצב דברים זה חובה לבדוק ביתר שאת אם התובעת הבינה את משמעות הענקת המתנה, האם הוצגו בפניה ההשלכות של מהלך כזה והאלטרנטיבות למעשה המתנה, והאם מניעיה למתן המתנה הושפעו מאחרים. לפיכך, בדיקת גמירת הדעת לא יכולה להסתכם בבחינת רצונה של התובעת כפי שהובע על ידיה, אלא נדרשים אנו לבחון גם את התשתית העובדתית שהונחה לפניה טרם ובמהלך קבלת ההחלטה, והאם היה בתשתית זו כדי לאפשר לתובעת להגיע להחלטה מושכלת בנושא העברת הבעלות בביתה.
בענייננו, נראה כי לא נערכה בחינה אמיתית של רצונה של התובעת לתת את ביתה, לא בידי אליעד והנתבעת ולא בידי עו"ד אוחנה, אשר כאמור ייצג גם אותה בעסקה. בהחלט יתכן כי אילו הייתה נפרשת בפני התובעת תמונת המצב המלאה והחשש שקינן בליבה [לאבד את ביתה לטובת בית האבות – ב.א.] היה זוכה למענה הולם, היא לא הייתה ממהרת להעביר את ביתה במתנה לזוג זרים. הדבר אף עלה מן השאלות וההסתייגויות שהעלתה בפני עו"ד צרור ואשר נענו דווקא על ידי אליעד.
בהינתן האמור הנני קובע כי התובעת הוכיחה כי לא הייתה לה גמירת דעת להתקשר בהסכם המתנה ולפיכך, דינו להתבטל.

בבחינת למעלה מן הצורך אציין, כי אני סבור כי בעניינינו מתקיימות בנוסף מספר עילות מפרק ב' לחוק החוזים, תשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים"), שעניינו בביטול חוזה בשל פגם בכריתתו ואשר גם מכוחן רשאית התובעת לבטל את הן את הסכם המתנה והן את ייפוי הכוח עליו חתמה. הדברים נאמרים בבחינת למעלה מן הצורך, שכן מקום בו קבעתי כי לא התקיימה גמירת דעת הנדרשת לשכלולו של חוזה מחייב, מתייתר הדיון בסוגיות הקשורות לפגמים ברצונה של התובעת, שכן אלה רלבנטיים רק במקרה של חוזה בר תוקף.

בסעיף 15 לחוק החוזים מוגדרת עילת ההטעיה, כך:הטעיה
הטעיה

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

דניאל פרידמן ונילי כהן בספרם חוזים כרך ב (1992), בעמ' 845 מדגישים כי חובת הגילוי ב עילת ההטעיה אינה מוגבלת לעניינים שבעובדה והיא חלה – הן במעשה והן במחדל – גם לגבי הדין.

בענייננו הוכח – כפי שקבעתי לעיל – כי התובעת כלל לא הייתה מודעת לעובדה שבמסגרת חתימתה על הסכם המתנה היא חותמת גם על ייפוי הכוח המהווה ויתור מצדה על זכותה לחזור בה מהמתנה. על כן, באופן עקרוני, עומדת לה הזכות לבטלו מכוח עילת ההטעיה.

עילה נוספת שעומדת לתובעת הינה עילת העושק שבסעיף 18 לחוק החוזים:

"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

ניתוח העובדות מלמד על קיומם במצטבר של יסודות העילה, באופן שמביא לבטלות ייפוי הכוח והסכם המתנה. כאמור, ימים ספורים עובר לחתימתה של התובעת על הסכם המתנה ועל ייפוי הכוח היא אושפזה במחלקה סיעודית בבית אבות, בעקבות התדרדרות חדה במצבה. מעדותה בפני ניכר כי מדובר באירוע טראומתי עבורה. אין חולק כי הנתבעת ואליעד ידעו על מצוקתה וחולשתה של התובעת באותה עת ונראה כי פעלו לקידום טובתם הם (זכייה בדירה בסמוך להוריו של אליעד שעה שעל פי הצהרותיהם של הנתבעת ואליעד, הם היו מחוסרי מדור והתגוררו בבית הוריה של הנתבעת – ב.א.) תוך ניצול מצוקתה של התובעת.
יתרה מזאת, בסעיף 4.2 להסכם המתנה נקבע, לבקשתה של התובעת, כי הנתבעת "תאפשר למוכרת [התובעת – ב.א.] להתגורר בממכר עד יומה האחרון". אולם על כך בא ומוסיף סעיף 4.3 להסכם "כי החזקה בממכר תועבר אליה [אל הנתבעת – ב.א.] רק עם הגיע יומה של המוכרת ו/או לאחר פינוי הדירה על ידה מכוח אשפוזה בבית אבות או דיור מוגן או אשפוז כלשהו לצמיתות" [ההדגשה הוספה – ב.א.] והרי הסכם המתנה נחתם בידי התובעת לאחר שהיא כבר הייתה מאושפזת בבית האבות. ואמנם, על יסוד סעיף זה טענה הנתבעת, בין היתר בסעיף 23 לתצהירה, כי על פי ההסכם היא ואליעד כבר היו רשאים לעבור להתגורר בביתה של התובעת, היות והיא עברה לבית האבות. באופן דומה טען אלעד בסעיף 59 לתצהירו, כי "על אף שלפי ההסכם הייתי רשאי לעבור לגור בבית מאחר ואיריס עברה לבית האבות, לא עשיתי כן…". כאשר נשאל על כך בעדותו בפניי, השיב (עמ' 38 ש' 4-7):

"ש: אני מפנה אותך לסעיף 59 לתצהירך – אתה האמנת אז שיכולת לעבור לבית. כאשר חתמת על התצהיר הזה האמנת שאתה רשאי לעבור לבית.

ת: למה שאני לא יהיה רשאי, היא בבית אבות לצמיתות. היא לא יצאה אחרי שלושה חודשים וארבעה חודשים ".

דברים אלה מלמדים על כך כי הנתבעת ואליעד מאמינים כי בחוזה מצוי מעין "סוס טרויאני" שמצא את ביטויו בסעיף 4.3. בעוד שהתובעת עמדה – גם במצבה הקשה בעת חתימת החוזה – על זכותה להתגורר בביתה עד יומה האחרון, משוכנעים השניים, כפי שצוטט לעיל מדבריהם, כי ביום חתימת החוזה הם יכלו כבר ליטול את החזקה בדירה ולהשתמש בה בעצמם. מעשה ההטעיה חמור שבעתיים לאור תשובתו של אליעד במענה לשאלתה של התובעת באשר לזכות שימושה בדירה, שעה שהפנה אותה אליעד רק לסעיף 4.2 לחוזה, ולא הבהיר לה את האמור בסעיף 4.3 הטורף את זכותה הנ"ל לאלתר. לא נמצא לי באף מקום בחומר הראיות כי הוראת סעיף זה הובהרה לתובעת על משמעה המשפטי המיידי גבי זכויותיה.

סוף דבר:

הנני מקבל את התובענה וקובע כי הסכם המתנה עליו חתמה התובעת ביום 4.5.2015 וייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם על ידיה באותו מועד – מבוטלים.

בהתאמה, העברת זכות הבעלות שבוצעה בלשכת רישום המקרקעין בנצרת לזכות הנתבעת מבוטלת גם היא ובהתאם, יוחזר הרישום כפי שהיה ערב ההתקשרות. הזכויות בבית הידוע כחלקה 50 בגוש 13977 ירשמו מחדש על ידי רשם המקרקעין ומשרדי רשות מקרקעי ישראל על שם התובעת וזאת כחלוף 30 יום מהיום. עד מועד הרישום יעמוד צו המניעה הזמני שניתן בתיק זה על כנו.

הנתבעת תישא בהוצאות התובעת, בסכום כולל של 20,000 ₪. הסכום ישולם למדינת ישראל בהתאם לחוק הסיוע המשפטי, תשל"ב-1972. שכרו של עוה"ד באסם דקוואר יוגדל בשיעור 100% בהתאם להוראת סעיף 1(ג) לתוספת השניה לתקנות הסיוע המשפטי, תשל"ג-1973, וזאת לאור אפיו של התיק והצורך בהשקעת עמל מרובה בהכנתו, ניהולו וסיכומיו.

ניתן היום, כ"ח חשוון תשע"ז, 29 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.